山水御园营销中心发出的公告
今年1月31日，三元区山水御园小区物业匆匆撤离。随后，小区部分楼栋化粪池外溢、电梯故障、违规搭建等问题接踵而至，引得业主人心惶惶。物业公司为何匆匆撤走？3个月了，小区管理是否重回“正轨”？记者进行了采访。
物业费收缴率不足70%
临近春节，山水御园小区物业突然撤离，到底因何而起？
走进山水御园售楼部大厅，大版《关于山水御园一期物业的告知书》及截止2019年1月31日的《业主欠费情况表》依然齐整“上墙”，落款为“山水御园营销中心”。
小区业主到底欠缴了多少物业费？
“业主方面，共欠缴物业费90余万元，其中部分业主以开发商赠送物业费为由拒缴。目前，已追缴20余万元。”小区物业——厦门海联翔物业服务有限公司三明首席负责人袁海洋说，另一部分欠款，为海翼瑞都开发商在空置费，以及物业前期垫付的维修、年检等方面未支付的费用。“欠款200万元左右，按照合同规定，已产生80万元左右滞纳金。目前，公司已对其提出诉讼。”
作为三元区的“超级大楼盘”，山水御园一期就有15栋，入住1700余户。据透露，包括公摊水电费、材料费、办公费、员工工资等，山水御园物业服务中心每月支出费用为20万元左右。而当时，物业费收缴率不足70%，公司已无法支持正常运转，因此撤离。
三明世纪城小区与山水御园小区相邻，也属于海翼瑞都公司开发楼盘，世纪城小区物业经理张俊宁说，一般而言，物业公司收缴的物业费中，70%左右作为相关支出，30%为盈利部分。“收缴率不足70%，无疑要‘破产’。”
目前，山水御园物业服务中心留下一队清缴小组，清算相关费用，并追缴业主欠缴物业费。“针对拒缴的部分业主，我们将提起诉讼，通过法律途径处理。而此前业主缴纳的装修保证金、押金等费用，经清算小组核算后，将逐批归还业主，大家不必担心。”袁海洋说。
记者从海翼瑞都山水御园方面了解到，目前，山水御园一期剩余未售楼盘不足20套，加上未售车库等产生的空置费并没有多少。有关人士回复，“物业公司所说的200万元左右欠款，有部分为施工单位等方面的欠款，如有需要，开发商将帮助追讨。而物业前期垫付的相关费用，物业公司与开发商沟通、核算清楚后，也会按期支付。”
至于山水御园一期在售楼过程中，开发商承诺“老带新”购房后，赠送老业主物业费的问题，海翼瑞都山水御园方面认为，由于客观原因造成赠送老业主的物业费款项还未下拨，他们正在跟进，希望部分业主能理解，不要以此为由拒缴物业费。
业主欠缴物业费情况表
部分业主心有“苦楚”
物业企业与业主之间的摩擦，早已屡见不鲜。就山水御园物业匆匆撤离的举动，部分小区业主大倒“苦水”。
老杨是小区5栋楼栋长，今年71岁。他说，5栋化粪池外溢问题已持续几年，多次反映到物业服务中心，一直未得到解决。去年10月，化粪池外溢严重，物业依然治标不治本，引来业主怨声载道。在老杨的多方奔走后，最近才处理好。然而，物业撤走后，小区6栋、7栋、8栋也出现类似情况，业主苦不堪言。“我们多数人的想法很简单，只要处理好，马上缴清物业费。”
“大多数人在这里买房是为了安度晚年。现在物业公司撤走了，只想着追缴物业费，却丝毫不提遗留的许多问题，我们心里很不好受。”老杨说，服务不到位，是造成部分业主拒缴物业费的主因。
4月16日，记者被拉入“山水维权群”微信群，入群业主130余位。“很多业主因为外墙、顶楼渗水，外墙脱落等原因，需要维权。”14栋的业主陈志红说，2015年，她买了一期123平方米的新房。2016年装修时，发现主卧窗台墙面渗水严重，多次让物业联系开发商维修，并未得到很好的解决，因此，她也拒缴物业费。类似的业主还有不少。
山水御园小区某楼栋顶层住户正在违建
小区热心业主陈先生告诉记者，长期以来，小区顶楼违规搭建，在安全通道摆放杂物，将消防通道擅自违规封闭，使用公摊电给电动车充电等问题凸显，这也与前期物业管理不善有关。“而这些，都可能成为部分业主拒缴物业费的理由。”他说。
部分业主以欠缴物业费的方式“维权”，小区物业负责人袁海洋则表示“挺委屈”。他说，“我们作为前期物业，可以作为沟通的桥梁，替业主向开发商反馈房屋质量问题，至于何时维修，维修效果如何，物业没办法保证。”
眼看着崭新的小区一步步陷入“风波”，许多业主直呼，“很心痛！”他们认为，物业做得不好，做得不到位，业主可以提出建议，或者找寻正常渠道维权，以拒缴物业费作为反抗的举动，相当不理智。
“现在物业撤走了，不仅小区管理和环境卫生方面出现问题，也直接影响了业主的居住体验，未来还可能‘波及’小区房价，试问，管理不好，问题多的小区，谁敢买？”小区4栋业主曾女士说，部分业主为了省下百来块钱的物业费，可能让大家在售房过程中损失几万元甚至十几万元。
物业撤走后，垃圾随意堆放
业委会成立后公开招标物业公司
“物业撤走后，有人趁乱违规搭建，乱倒垃圾，突然之间，许多矛盾都‘冒’出来了。”三元区城关街道山水社区居委会主任徐秀香说，为了保障小区居民正常生活，三元区住建局、城关街道办事处、山水社区居委会联动，第一时间启动应急预案。
此前，居委会还与三明世纪城物业服务有限公司联系，希望这家物业公司能暂时过来“搭把手”。然而，全体业主投票表明，业主并不愿意世纪城物业接管。因此，今年1月底，在山水御园小区物业未正式撤离之前，小区已通过街道、社区、小区居民推荐等方式，推选出7位居民代表，成立了临时物业管委会。
“我们准备用三个月时间平稳渡过难关。”徐秀香说，为了维持小区公摊水、电、卫生等方面的基本运转，期间，还每栋挑选出1至2名热心人士作为楼栋长，并向每户征收100元过渡公摊费用。
然而，根据4月4日居委会发出的公告，截至今年1月1日，小区已交房1704户，截至3月31日仅收到上缴公摊费用127700元，已支付费用共计73891.93元。“这笔钱用于小区最基本的保障，目前只能维持一个半月。从收缴情况来看，再次征收未必有人响应。”
有业主提到，每户征收100元公摊费用，对面积小的业主而言有失公允，因此“呼声不高”。对此，徐秀香表示理解。她说，待新物业入驻后，将再次进行详细测算，以多还少补的方式，公平合理使用业主缴纳的这笔费用。
徐秀香说，物业公司只给一个月缓和时间，相当于“说走就走”。而山水社区居委会于2018年中旬新成立，对前期情况不太了解，确实有些措手不及。“这几个月大家都非常艰辛，各位楼栋长和业委会筹备组成员都很积极配合。”目前，在小区业主的支持下，业主委员会委员候选人名单已公示，候选人9名。
根据相关规定，这次业委会候选人投票的方式有新变化。“我们通过网络接龙的方式，进行电子投票，可以有效避免因业主在外地无法投票的情况，目前，业委会启动程序依法依规，每个环节我们都严格把控，请小区业主放心。”徐秀香说。
“业委会成立后，将根据全民意愿，公开、公正、公平地招标物业公司。”她说，保洁目前只在小区地下车库、架空层、景观带等公共区域进行，楼道内要由小区居民自行清理，希望业主能理解，携手共渡难关。
业主陈志红家的墙面渗水严重
建议成立专门物业监督管理机构
根据相关规定，在物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主委员大会。然而，山水御园小区交房多年，入住率早已过半，为何迟迟未成立业委会？
针对小区未成立业委会的原因，市物业管理行业协会会长雷贤伟分析，“可能业主之间存在某些利益冲突，导致无法成立。或者，由于业主主人翁意识和通过正规渠道维权意识不够强烈，认为业委会成立未必能起到应有作用，因此作罢。”
记者从市物业管理行业协会了解到，我市目前有物业小区1000余个，已经成立业主大会和业委会的只有300多个，仅占项目的30%左右。“成立业委会，对加强物业管理，提高业务服务质量，改善物业小区环境具有重要意义。”
雷贤伟建议，属地社区要组织、指导辖区内小区成立业委会，并加强对业委会筹建、换届及日常工作的指导和监督。同时，强化业务培训，让业委会成员提高素质和工作能力，真正发挥作用。
针对物业公司与业主之间频频产生的矛盾问题，雷贤伟说，我市于1993年成立第一家物业公司，目前在运营的公司已有百余家，但物业服务行业还没有得到足够的认识和重视，因此，物业服务水平普遍不高，物业管理收费难已经成为影响全行业发展的瓶颈。
如何加快我市物业服务行业发展？雷贤伟建议，政府要成立专门的物业管理工作机构，加强行政监督和管理，并开展各种物业技能和专业培训，实行物业服务行业从业人员持证上岗制度，不断提升物业服务队伍的专业化水平。
此外，要建立考核机制，使物业服务行业向优胜劣汰、专业规范的方向发展，并尽快出台全市性物业管理有关法规，加大政府监管力度。
雷贤伟认为，媒体要加强对物业服务行业的宣传，引导业主正确认识自身的责任、权利和义务，树立“花钱卖服务”的消费理念，引导业主依法理性维权。
他还建议，把物业管理纳入“创城”总体规划，把相关任务和目标分解落实到物业服务企业，通过“创城”活动促进物业管理水平，改善居民生活环境，实现相互促进和互利共赢。
